Eigenleistung richtig einschätzen – So sparst du mit der „Muskelhypothek”

Eigenleistungen sind bei Bau, Modernisierung und Sanierung von Eigenheimen weit verbreitet. Sie bewegen sich oft in einem Rahmen von fünf bis zehn Prozent der gesamten Baukosten. Bauherren übernehmen bestimmte Arbeiten selbst, anstatt Handwerker zu beauftragen. Wer selbst anpackt, spart Lohnkosten für Handwerker und reduziert so die Baukosten.

Wir zeigen, welche Vor- und Nachteile Eigenleistungen haben, welche Arbeiten übernommen werden können und wie hoch das Einsparungspotenzial wirklich ist.

Benötigst du für dein Bauprojekt eine Finanzierung, musst du deinem Kreditinstitut Eigenkapital nachweisen. In Österreich ist für Wohnbaukredite ein Eigenkapitalanteil von 20 Prozent der Gesamtkosten gesetzlich vorgeschrieben. Hast du nicht genug Eigenkapital für die Baufinanzierung, kannst du es zum Teil durch deine Arbeitsleistung ersetzen. Das ist die sogenannte „Muskelhypothek”.

So berechnest du den Wert deiner Eigenleistung: Ermittle die Kosten für die Arbeiten, wenn sie von Profis ausgeführt würden, indem du dir beispielsweise Angebote einholst. Ziehe die Materialkosten ab, denn die musst du weiterhin tragen. Die Differenz entspricht der potenziellen Einsparung durch deine Leistung. Banken rechnen in der Regel 80 Prozent dieser Einsparungen als Eigenkapital an.

Auch wenn du über ausreichend Eigenkapital verfügst, ist Eigenleistung sinnvoll.
Wenn du selber Hand anlegst, musst du dir bei deiner Bank weniger Geld leihen. Deine Darlehensraten sind dann zukünftig geringer oder du kannst schneller tilgen.

Es gibt noch weitere Gründe, die dafür sprechen, beim Hausbau selbst mit anzupacken: Bist du vor Ort auf der Baustelle, siehst du, ob die einzelnen Gewerke die Arbeiten der Planung entsprechend ausführen und sprichst mit Handwerkern auf Augenhöhe.

Überschätze deine Kapazitäten nicht. Für Berufstätige ist es schwierig, genug Zeit für die Eigenleistung zu finden. Wenn nur am Wochenende und im Urlaub gearbeitet wird, ziehen sich die Arbeiten lange Zeit hin.

Wenn du monatlich Zinsen für die Finanzierung des Hauskaufs und darüber hinaus noch Miete für deine bisherige Wohnung zahlen musst, verlierst du durch die Verzögerung möglicherweise mehr Geld, als du durch deine Leistung gewinnst. Lässt du dich in deinem Beruf freistellen, musst du den Verdienstausfall vom Wert deiner Eigenleistung abrechnen.

Und schließlich besteht die Gefahr, die eigenen Fähigkeiten zu über-, den Zeitaufwand zu unterschätzen. Unvorhergesehene Schwierigkeiten führen zu Verzögerungen. Problematisch sind Verzögerungen bei Tätigkeiten, auf denen weitere Arbeiten aufbauen. Hast du zu knapp kalkuliert, bringt das am Ende den kompletten Plan durcheinander. Können andere Arbeiten nur verspätet durchgeführt werden, musst du Handwerkerfirmen absagen oder kurzfristig beauftragen, wird es teuer.

Sei ehrlich zu dir: Wie geschickt bist du handwerklich? Überlege dir gut, was du leisten kannst – und was du besser Fachleuten überlässt. Manche Arbeiten wie Entrümpeln, Bauabfälle entsorgen kann fast jeder tun. Menschen mit etwas handwerklicher Erfahrung können Tapeten und Bodenbeläge entfernen, malern, tapezieren oder bei der Gartengestaltung anpacken. Trockenbau, Fliesenlegen, Putz- und Spachtelarbeiten erfordern schon mehr Erfahrung.

Grundsätzlich gilt: Finanziell lohnen sich besonders arbeitsintensive Aufgaben, bei denen der Anteil der Materialkosten entsprechend gering ist. Übernehme vorzugsweise Arbeiten, bei denen Fehler keine schwerwiegenden Folgen haben können.

Bist du selbst Handwerker und traust dir den gesamten Innenausbau deines Eigenheims zu, kannst du dein Haus belagsfertig in Auftrag geben. Das bedeutet, dass alle Arbeiten in den Innenräumen, wie das Verlegen von Parkettboden oder Fliesen verlegen und Badinstallationen von dir in Eigenregie ausgeführt werden müssen. Bei einem Ausbauhaus wird nur der Rohbau durch das Bauunternehmen erstellt. Dann wird der gesamte Innenausbau vom Bauherren selbst vorgenommen.

Auch Anbieter von Fertighäusern bieten unterschiedliche Ausbaustufen an.

Als Laie solltest du von allen Arbeiten die Finger lassen, die mit Strom, Gas und Wasser zu tun haben. Überlasse also Sanitär-, Heizungs- und Elektroinstallationen besser dem Fachmann.

Tritt später ein Schaden auf, sind Profis innerhalb der Gewährleistungsfrist verpflichtet, den Schaden zu beheben. Hast du den Schaden selbst verursacht, musst du die Kosten für die Nacharbeit tragen.
 
Wenn ein undichtes Rohr beim Nachbarn einen Wasserschaden verursacht, ist es gut, wenn die Versicherung einspringt. Das tut sie aber nur dann, wenn du nachweisen kannst, dass das Rohr fachkundig verlegt wurde.

Protokolliere alles, was du in Eigenleistung beim Hausbau ausführst, so genau wie möglich. Wenn sich bei möglichen Schäden nicht exakt zwischen deiner eigenen und der Leistung des Bauunternehmers unterscheiden lässt, riskierst du, dass die Versicherung die Begleichung des Schadens verweigert. Wenn du ganz sichergehen willst, lasse die selbst ausgeführten Arbeiten regelmäßig von einem Sachverständigen kontrollieren und protokollieren.

Lässt du dir bei deinem Projekt von Freunden, Freundinnen, Nachbarn oder Verwandten helfen, bist du verpflichtet, für die Bauhelfer eine Bauhelferversicherung beziehungsweise Unfallversicherung abzuschließen.

Wenn es zu Geldleistungen (egal welcher Höhe) kommt, sind die Beteiligten steuerpflichtig. Es handelt sich dann nicht mehr um Nachbarschaftshilfe, sondern um Schwarzarbeit beziehungsweise Pfusch.

Bespreche von Anfang an mit der Baufirma, welche Leistungen du einbringst und schlüssele diese Arbeiten auch genau im Bauvertrag auf. Dann ist bei möglichen Gewährleistungsansprüchen sofort klar, wer haftet.  Lege mit dem Bauunternehmen, der Bauleiter oder Bauleiterin außerdem einen Zeitplan für die Abfolge der einzelnen Arbeiten fest. So kannst du deine Eigenleistung planen und weißt, wann du bestimmte Arbeiten erledigt haben musst. Kläre mit der Baufirma vertraglich, welche Eigenleistungen du erbringst.