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Mein Geld

Meins: Wann sich eine Wohnung als Kapitalanlage lohnt

Die Zinsen sind niedrig, der Bedarf an preisgünstigen Mietwohnungen hoch. Eine Wohnung oder ein Mikroapartment können eine attraktive Kapitalanlage sein. MEIN LEBEN sagt dir, worauf du achten solltest.

Lesedauer: 7 Min.

Investitionen in Immobilien sind im Moment die beliebteste Spar-und Anlageform der Österreicher. Und das gilt bereits seit 2016, wie die Marktforschungsgesellschaft GfK Austria in ihrem Stimmungsbarometer ermittelt hat. Das liegt auch daran, dass die Zinsen nach wie vor so niedrig sind. Gleichzeitig sind sowohl die Wohnungspreise als auch die Mieten in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Dennoch kann ein Wohnungskauf eine sinnvolle Investition sein. Ein interessanter Trend der vergangenen Jahre ist die hohe Nachfrage nach Mikroapartments. Kleine Wohneinheiten, wie sie etwa bei Studenten beliebt sind. Sollte ich also lieber ein Apartment finanzieren statt hohe Mieten in Universitätsstädten zu bezahlen? Die Frage ist, ob die gestiegenen Kaufpreise noch eine angemessene Rendite zulassen. Im Vergleich zu anderen Anlagemöglichkeiten sind Immobilien jedenfalls vom Konzept her vergleichsweise einfach zu verstehen und relativ wertstabil. Sie eignen sich aber nur als langfristige Kapitalanlage – und ganz ohne Risiko ist auch diese Anlage nicht.

Kauf dort, wo alle hinwollen

Um die Risiken der Kapitalanlage gering zu halten, solltest du darauf achten, eine Wohnung in einer Metropolregion oder einem Ballungsgebiet mit guter Infrastruktur zu kaufen, jedenfalls an Standorten mit positiver Wanderungsbilanz oder wenigstens einer stabilen Einwohnerentwicklung. So musst du nicht fürchten, dass an deinem Investitionsort die Nachfrage nach Wohnraum und damit die Preise sinken.

Imst ist nicht Wien

Um beurteilen zu können, ob dein gewählter Standort langfristige Perspektiven für eine positive Wertentwicklung bietet und über ein ausreichendes Mieterpotential verfügt, schaue dir die Entwicklung des Preisspiegels an. Mache nicht den Fehler, verschiedene Wohnorte in Österreich zu vergleichen. Die Immobilienmärkte sind inzwischen sehr effizient, sie preisen die lokale Kaufkraft, Ungleichgewichte bei Angebot und Nachfrage und die lokale Wirtschaftskraft ein. Das heißt: Du bekommst zu einem niedrigeren Preis in der Regel auch nur den entsprechenden Gegenwert.

Kein verschlafenes Nest

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Die Lage zählt: Die Nähe zur Universität erhöht die Chance, rasch einen Nachmieter zu finden.

Für die nachhaltige Vermietung einer Wohnung ist ein guter Standort wichtig. Du erkennst ihn daran, dass die Menschen dort gern leben. Achte jedoch darauf, dass die Einwohnerzahl nicht zu gering ist. Denn in größeren Städten ist die Chance, bei einem Mieterwechsel rasch einen Anschlussmieter zu finden, einfach höher.

Mehr Studenten, aber auch mehr Pensionisten

Orientiere dich am zukünftigen Bedarf: Nicht nur preisgünstige Wohnungen für Studenten sind langfristig gefragt, sondern auch kleine Apartments für Berufspendler oder immer mehr auch altersgerechte Wohnungen für (alleinstehende) Senioren.

Miete als passives Einkommen

Vermietete Wohnungen eignen sich besonders gut für den Vermögensaufbau. Denn sie sind gut finanzierbar und im aktuellen Marktumfeld erhältst du günstige Konditionen bei der Kreditvergabe. Die immer noch niedrigen Darlehenszinsen ermöglichen dir zudem eine höhere Tilgung des Darlehens, so dass du dich rascher entschulden kannst.

Setze Profis ein

Wenn du eine Wohnung kaufst, die du selbst vermietest, kann das auch viel Arbeit für dich bedeuten – etwa, wenn die Mieter häufig wechseln oder nicht zuverlässig ihre Miete bezahlen. Wenn du dich zum Beispiel für Pflegeimmobilien oder Studenten-Apartements entscheidest, übernehmen Profis die Verwaltung der Immobilie und der Mieter. So kannst du dich vor Mietausfällen schützen – was allerdings deine Rendite schmälert.

Frage deinen Steuerberater

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Sorgfältig prüfen: Setze dich vor dem Kauf mit deinem Steuerberater zusammen, um die Entscheidung sorgfältig abzuwägen.

Wenn du eine Wohnung erwirbst, solltest du einen Eigenkapitalanteil von zehn bis 33 Prozent des Gesamtvolumens beisteuern können. Vor allem bei Vorsorgeimmobilien solltest du dich vor dem Kauf gründlich von einem Steuerberater beraten lassen.

Bedenke die Nebenkosten

Wenn du eine Immobilie kaufst, zahlst du nicht nur den reinen Immobilienpreis. Du musst noch einiges an Zusatzausgaben kalkulieren – und eventuell finanzieren. In Summe liegen die Nebenkosten bei etwa 14 Prozent des Kaufpreises. Dazu gehören: Maklergebühr, Vertragserrichtungsgebühr, Grunderwerbsteuer, die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch. Je nachdem kommen auch die Kosten für Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt hinzu, gegebenenfalls auch für die Erstellung von Mietverträgen. Mit der Immobilie können zudem laufende Kosten wie etwa für die Hausverwaltung auf dich zukommen.

Fazit

In der aktuellen Situation, in der die Zinsen niedrig und die Nachfrage nach Wohnraum in attraktiven Städten hoch ist, kann der Wohnungskauf eine gute Geldanlage sein – wenn du die wichtigsten Regeln beachtest. Die besten Tipps rund ums Finanzieren findest du hier. Weitere Beispiele, wann sich Kaufen statt Mieten lohnt, kannst du hier nachlesen.

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