Beim Hauskauf oder wenn du ein Grundstück kaufen willst, fällt die Grunderwerbsteuer an. Das gilt auch bei Erbschaften oder Schenkungen. Wie hoch die Grunderwerbsteuer ist, lässt sich nicht ganz leicht ermitteln Wir erklären dir, wie die Grunderwerbsteuer berechnet wird, wer sie zahlt und wann sie fällig ist.
Die Grunderwerbsteuer (Grest.) fällt bei der Eigentumsübertragung eines Grundstückes an, beispielsweise durch einen Kauf- oder einen Tauschvertrag. Auch der Erwerb von Grundstücke durch die gesetzliche Erbfolge, durch ein Testament oder auch durch eine Auktion bei einem Zwangsversteigerungsverfahren muss versteuert werden.
Im Kaufvertrag können Verkäufer:in und Käufer:in festlegen, wer für die Grunderwerbsteuer aufkommt. Das Finanzamt betrachtet alle am Erwerbsvorgang beteiligten Personen als Steuerschuldner – also auch die Verkäuferin oder den Verkäufer der Immobilie. Normalerweise zahlst du als Käufer:in die Steuer. Wenn du das jedoch versäumst, wwendet sich das Finanzamt an die bisherigen Grundstücksbesitzenden. Sie können sich davor schützen, indem sie einen Treuhänder oder Notar beauftragen, der sowohl den Kaufpreis als auch die Steuer kassiert, bevor das Eigentum auf dich übergeht.
Bei einer Schenkung kann auch vereinbart werden, dass der oder die Schenkende grunderwerbsteuerpflichtig ist. Bei einer Erbschaft zahlt ausschließlich die erbende Person die Grundsteuer.
Die oder der Grunderwerbsteuerpflichtige muss gegenüber dem Finanzamt eine Abgabenerklärung abgeben, und zwar spätestens bis zum 15. des zweiten Monats nach Entstehen der Steuerschuld. Wurde beispielsweise der Kaufvertrag im Jänner unterzeichnet – muss die Abgabenerklärung bis 15. März eingereicht werden. Sie muss die Sozialversicherungsnummer oder Steuernummer der am Erwerbsvorgang Beteiligten enthalten.
Die Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich an der Gegenleistung bemessen, das ist in der Regel der Kaufpreis. In bestimmten Fällen, zum Beispiel wenn dir ein Grundstück geschenkt oder vererbt wird, zieht das Finanzamt den Grundstückswert als Bemessungsgrundlage für die Steuer heran.
Werden Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke unentgeltlich erworben, innerhalb des Familienverband übertragen, vererbt oder vermacht, dient der sogenannte Einheitswert als Mindestbemessungsgrundlage.
Wenn du bei einer Erbschaft oder Schenkung nicht möchtest, dass der Grundstückswert und die Steuerschuld vom Finanzamt berechnet werden, hast du die Möglichkeit einer „Selbstberechnung“. Du berechnest sie aber auch in diesem Fall nicht selbst, das muss ein Notar oder ein Rechtsanwalt in deinem Auftrag tun.
Es gibt drei Möglichkeiten, um den Wert eines Grundstücks zu ermitteln, unter denen du frei wählen kannst: das Pauschalwertmodell, einen geeigneten Immobilienpreisspiegel oder den Nachweis, dass dein Grundstück aus bestimmten Gründen weniger wert ist, als allgemein angenommen werden kann. Letzteres kannst du durch ein Gutachten nachweisen.
Willst du den Grundstückswert nach dem Pauschalwertmodell errechnen, kannst du das über den Grundstückswertrechner des Bundesministeriums für Finanzen tun. Als geeigneten Immobilienpreisspiegel wiederum betrachtet das Ministerium die Liste der durchschnittlichen Immobilienpreise der Statistik Austria.
Die Grunderwerbsteuer beträgt im Allgemeinen 3,5 Prozent der Bemessungsgrundlage. Dieser Steuersatz gilt, wenn das Grundstück verkauft (und nicht etwa verschenkt) wird und die Beteiligten nicht zu einem Familienverband gehören.
Beispiel 1: Du kaufst für 100.000 Euro ein Grundstück von Herrn A. Zum Kaufpreis kommt dann noch die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3.500 Euro hinzu.
Beispiel 2: Du kaufst ein weiteres Grundstück von Frau B für 300.000 Euro. Dabei wird Grunderwerbsteuer in Höhe von 10.500 Euro fällig.
Die Übertragung einer Immobilie im Familienverband wird bis zu einem Wert von 400.000 Euro steuerlich begünstigt. Zum Familienverband zählen die Ehegatten, eingetragene Partner, Lebensgefährten mit gemeinsamen Hauptwohnsitz, Eltern, Kinder, sowie Geschwister, Nichten und Neffen. Wird das Grundstück innerhalb der Familie verkauft, weitergegeben oder vererbt, wird die Grunderwerbsteuer zum einen auf Basis des Grundstückswertes berechnet (anstelle des Kaufpreises, wenn dieser höher ist). Die Steuer wird außerdem wie folgt gestaffelt:
Beispiel 3: Dein Vater verkauft dir ein Grundstück aus dem Familienbesitz im Wert von 100.000 Euro. Du musst dafür 500 Euro Grunderwerbsteuer bezahlen.
Beispiel 4: Deine Tante schenkt dir ein Haus, das einen Grundstückswert von 300.000 Euro hat. Die ersten 250.000 Euro werden mit 0,5 Prozent besteuert, das ergibt 1.250 Euro. Die darüber hinaus gehenden 50.000 Euro werden mit zwei Prozent besteuert, was 1.000 Euro ergibt. Die Grunderwerbsteuer liegt also bei insgesamt 2.250 Euro.
Beispiel 5: Deine Mutter überträgt dir und deiner Schwester ein Grundstück im Wert von 440.000 Euro. Ihr beide müsst also jeweils auf den Betrag von 220.000 Euro Grunderwerbsteuer entrichten. Bei einem Prozentsatz von 0,5 Prozent für jeden von euch sind das 1.100 Euro pro Person.
Wenn Ehepartner oder eingetragene Partner einander Wohnfläche übertragen oder im Todesfall voneinander erben, gibt es einen Freibetrag von 150 Quadratmetern der Wohnfläche. Das bedeutet: Für diese 150 m² muss keine Grunderwerbsteuer bezahlt werden.
Wenn die Wohnung zu Lebzeiten übertragen wird, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein, damit der Freibetrag gilt:
Wenn eine Bedingung später doch nicht erfüllt wird, muss dies dem Finanzamt innerhalb eines Monats gemeldet werden – sonst wird die Steuer nachträglich fällig.
Wenn die Wohnung im Todesfall übertragen wird
Bei Erbschaften, Pflichtteilen, Vermächtnissen oder einer Schenkung auf den Todesfall gilt der Freibetrag, wenn die Wohnung zum Zeitpunkt des Todes der Hauptwohnsitz der erwerbenden Person war. Was bedeutet das konkret? Die Grunderwerbsteuer wird nur für jene Wohnfläche über 150 m² berechnet. Bis 150 m² bleibt die Übertragung steuerfrei
Das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) sieht Befreiungen vor für:
Was ist der Unterschied zwischen der Grunderwerbsteuer und der Grundsteuer?
Die Grunderwerbsteuer zahlst du nur einmal, um das Eigentum zu erwerben. Die Grundsteuer zahlst du jedes Jahr, um das Haus zu besitzen.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Österreich?
Die Kaufnebenkosten für den Erwerb einer Immobilie in Österreich belaufen sich in der Regel auf um die 10 Prozent des Kaufpreises.
Diese Kosten setzen sich aus verschiedenen Posten zusammen, die du als Käufer tragen musst:
Muss auch die Grundsteuer auch gezahlt werden, wenn Anteile an einer Immobilien‑GmbH verkauft werde
Ja, die Grunderwerbsteuer muss gezahlt werden, wenn innerhalb von sieben Jahren 75 Prozent der Anteile an einer Immobiliengesellschaft auf neue Eigentümer übergehen, also bei sogenannten „Share‑Deal‑Modellen”.
In unserem Themenschwerpunkt Wohneigentum findest du viele Artikel mit Tipps und Ideen für Eigentümer:innen und alle, die es werden wollen – von der Finanzierung bis zur Versicherung.
