Die meisten Österreicher:innen möchten im Wohneigentum leben. Doch knapp die Hälfte der Haushalte zahlt noch Miete. Wann lohnt es sich, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen? Wir vergleichen die beiden Wohnvarianten und ihre Vor- und Nachteile.
Die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen gehört zu den wichtigsten Weichenstellungen im Leben. Für viele in Österreich ist das Eigenheim das Ideal: Laut einer Studie des Markt- und Meinungsforschungsinstituts Integral wünschen sich 79 Prozent Wohneigentum; bei Familien mit Kindern sind es sogar 89 Prozent.
Wohneigentum bietet Gestaltungsfreiheit im eigenen Zuhause, Sicherheit, Vermögensaufbau, mietfreies Wohnen im Alter und die Möglichkeit, etwas an die nächste Generation weiterzugeben. Doch lohnt sich der Kauf bei den aktuellen Preisen und Zinsen? Ist es besser, Kreditraten zu zahlen, um Eigentümer:in zu werden, oder Miete zu zahlen und Ersparnisse zu investieren? Wir erklären, wann sich welche Option rechnet.
Ob Kaufen oder Mieten sinnvoll ist, hängt von der Lebenssituation ab. Kauf und Verkauf einer Immobilie sind mit hohen Nebenkosten verbunden.
Stelle dir also vor einem Kauf diese Fragen:
Willst du in den nächsten 10–20 Jahren am gleichen Ort wohnen?
Bist du dir sicher, mit deinem Partner oder deiner Partnerin gemeinsam eine Immobilie erwerben zu wollen?
Weißt du, ob und wie sich deine Familie in den kommenden Jahren vergrößern (oder verkleinern) soll?
Ein Kauf lohnt sich vor allem für Familien mit langfristigen Plänen und sicherem Einkommen. Wer noch nicht genau weiß, in welche Richtung sich das eigene Leben entwickeln wird, fährt mit einer Mietwohnung besser.
Der österreichische Immobilienmarkt hat zwischen 2010 und 2022 eine beeindruckende Wachstumsphase erlebt. In dieser Zeit haben sich die Preise für Wohnimmobilien mehr als verdoppelt. Nach einem Rückgang 2023/24 stabilisieren sich die Preise seit 2025 wieder.
Bei den Immobilienpreisen gibt es ein deutliches West-Ost-Gefälle. Am höchsten sind die Preise im Westen der Republik und in Wien. Aktuell bewegen sich die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen zwischen rund 2.100 Euro pro Quadratmeter im Burgenland und 5.000 Euro in Wien und Vorarlberg.
Auch die Mieten haben sich in den letzten 15 Jahren im Schnitt fast verdoppelt. Es gibt auch hier erhebliche regionale Unterschiede sowie zwischen Neuvermietungen und bestehenden Mietverträgen. Am oberen Ende liegen die Mieten bei Neuvermietungen in Wien, Tirol und Vorarlberg von durchschnittlich 18 Euro pro Quadratmeter und darüber. Erheblich günstiger sind Richtwert- und Kategoriemieten oder Genossenschaftswohnungen mit Preisen oft unter sieben Euro pro Quadratmeter.
Ob sich ein Immobilienkauf rechnet, hängt vor allem vom Kaufpreis für die Wunschimmobilie ab und von der Miete, die du gegenwärtig zahlst oder für ein vergleichbares Zuhause am gewünschten Ort zahlen müsstest.
Ist die Miete niedrig und sind die Kaufpreise am Ort sehr hoch, kann Mieten auch langfristig die wirtschaftlich sinnvollere Option sein. In Wien beispielsweise ist Wohneigentum um 86 Prozent teurer als im Schnitt der übrigen Bezirke Österreichs, während die Mieten nur um ein Drittel höher liegen. Doch tendenziell lohnt sich ein Kauf in den meisten Regionen Österreichs.
Bei einer ersten Einschätzung eines Kaufpreises hilft eine einfache Formel: der Kauf-Miet-Indikator. Er zeigt an, wie viele durchschnittliche Jahresmieten im Kaufpreis enthalten sind. Der Kaufpreis einer Immobilie wird durch die jährliche Nettokaltmiete einer Wohnung ähnlicher Größe am gleichen Ort geteilt – oder durch die Miete, die du mit dieser Wohnung erzielen könntest. So siehst du schnell, wie viele Jahresmieten du aufwenden müsstest, um den Kaufpreis einer Immobilie zu bezahlen.
Als Faustregel gilt: Liegt der Kauf-Miet-Indikator unter 20, spricht dies tendenziell für den Kauf, denn der Kaufpreis lässt sich verhältnismäßig schnell durch gesparte Mieteinnahmen „amortisieren”. Liegt der Indikator deutlich über 20, ist Mieten oft die wirtschaftlichere Variante.
Allerdings berücksichtigt diese Formel wichtige Faktoren nicht wie die Wertsteigerung der Immobilie, den Anstieg der Mietpreise oder alternative Anlagemöglichkeiten.
Beispiel:
Kaufpreis 400.000 €, jährliche Miete 18.000 € → Indikator 22.
Meist sind Monatsmieten niedriger als die Darlehensraten von Immobilienkäufer:innen. Mieterhaushalte müssen außerdem kein Geld für Sanierungen oder Reparaturen zurücklegen. Doch während die Darlehensrate über einen langen Zeitraum oder sogar die ganze Laufzeit konstant bleibt, steigen die Mietkosten in der Regel kontinuierlich. Bei einer durchschnittlichen Steigerung von drei Prozent pro Jahr erhöht sich eine Monatsmiete von 1.000 Euro nach 20 Jahren auf über 1.800 Euro. Eine Darlehensrate bleibt dagegen unverändert. Die Zeit arbeitet für den Eigentümerhaushalt. Die Immobilie schützt ihn in der Regel verlässlich vor der Inflation.
Für den Vergleich von Kaufen und Mieten ist die Rendite auf das eingesetzte Geld entscheidend.
Wir betrachten einerseits den Wert einer Immobilie am Ende eines Zeitraums von 20 Jahren im Verhältnis zum aufgewendeten Eigenkapital und zu den über die Laufzeit der Finanzierung gezahlten Darlehensraten.
Zum Vergleich schauen wir uns die Rendite an, die erzielt werden könnte, wenn das Geld, das ein Mieterhaushalt spart, am Kapitalmarkt investiert wird. Über die vergangenen 30 Jahre lag die durchschnittliche Jahresrendite des weltweiten Aktienindex MSCI World zwischen 8 und 9 Prozent. Allerdings gab es zwischenzeitlich auch starke Schwankungen und Abstürze. Und ob sich der Aktienmarkt auch weiterhin so gut entwickelt, ist ungewiss. Für eine Veranlagung in Aktien braucht es also Risikobereitschaft und einen langen Atem. Die meisten Österreicher:innen ziehen jedoch sicherere Formen der Geldanlage vor.
Familie A kauft eine Wohnung:
Familie B wohnt zur Miete:
Wir gehen in unserer Rechnung davon aus, dass sie ihr gegenüber dem Käuferhaushalt „gespartes” Geld mit einem Mix aus Anleihe- und Aktien-ETFs veranlagt, der sich jährlich mit 4 Prozent verzinst.
Ergebnis: Familie A besitzt ein abbezahltes Wohneigentum im Wert von 594.000 €, Familie B verfügt über einen Betrag von 275.870 €. In dieser Rechnung liegt der Vorteil also eindeutig bei Familie A.
Diese Rechnung ist natürlich stark vereinfacht. Die Betriebskosten haben wir nicht berücksichtigt, da sie sowohl für Käufer als auch für Mieter anfallen. Die Zinsbindung für Immobilienfinanzierungen liegt überdies oft unter 20 Jahren. Würden die Zinsen heute auf 20 Jahre festgelegt, läge der Zinssatz über 3,5 Prozent.
Am Ende bleibt jede Rechnung eine mit mehreren Unbekannten. Ob und wie sehr die Immobilienpreise oder die Mieten weiter steigen, wissen wir heute ebenso wenig, wie die zukünftig zu erzielenden Renditen am Kapitalmarkt.
Die Frage „Mieten oder Kaufen?” lässt sich nicht pauschal beantworten – sie hängt von individuellen Zielen und Lebensumständen ab sowie vom gewünschten Wohnort.
Tendenziell lohnt sich der Kauf in den meisten Regionen Österreichs, sofern man langfristig plant und ausreichend Eigenkapital hat. Der Vermögensvorteil nach 20 oder 30 Jahren kann beträchtlich sein, besonders wenn man die Wohnkostenersparnis im Alter berücksichtigt. Im Osten Österreichs, wo der Kauf-Miet-Indikator niedrig ist, rechnet sich Eigentum schneller. In Wien oder Salzburg dauert es länger. Durch das höhere Potenzial für Wertzuwächse fällt aber auch der Vermögenszuwachs am Ende höher aus.
Wer flexibel bleiben möchte, wählt besser die Miete. Mieten und all sein Erspartes vorteilhaft investieren kann sich rechnen, erfordert jedoch Disziplin und Risikobereitschaft.
Was ist ein Annuitätendarlehen?
Ein Annuitätendarlehen ist die gängigste Form der Immobilienfinanzierung. Die monatliche Rate bleibt über die gesamte Laufzeit gleich und setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, wodurch der Zinsanteil kleiner und der Tilgungsanteil größer wird. So wird das Darlehen Schritt für Schritt vollständig abbezahlt.
Was ist der Unterschied zwischen dem Nominalzins und dem Effektivzinssatz?
Der Nominalzins zeigt, wie hoch die reinen Kreditzinsen sind. Der Effektivzinssatz berücksichtigt zusätzlich alle Nebenkosten eines Kredits – etwa Bearbeitungsgebühren oder Auszahlungstermine. Dadurch gibt er die tatsächlichen jährlichen Gesamtkosten eines Kredits an und eignet sich besser, um verschiedene Angebote zu vergleichen.
Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
Neben dem Kaufpreis musst du mit rund 8,5 bis 10 Prozent an Nebenkosten rechnen. Dazu zählen die Grunderwerbsteuer (3,5 %), Grundbucheintrag (1,1 %), Notar- und Anwaltskosten sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Diese Ausgaben müssen in der Regel aus dem Eigenkapital bezahlt werden.
Wohneigentum – finanzieren, kaufen und genießen
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